Er zijn grote tekorten in de sociale huur met lange wachtlijsten. Ook de statushouders zullen gehuisvest moeten worden met verdringing tot gevolg. Een investeringsimpuls voor de gebieden met de hoogste nood ligt dan ook voor de hand.
Alhoewel velen uit de sector zullen benadrukken, dat het een sigaar uit eigen doos betreft.....

Ik verbaas me wel over de ophef over de verdere subsidiëring van de sociale sector. Want ook de koopsector heeft een grote subsidie via de hypotheekaftrek en de veel kleinere duurdere huur werkt met een aantrekkelijk rendement uit de exploitatie en de boekwinsten (na 15 jaar), nu de woningmarkt weer snel aantrekt..

Een klein bericht in de FD van 20 februari: "prijs koophuis sterk gestegen".

Met ingang van dit jaar zal de waardering van de woningvoorraad van corporaties plaatsvinden op basis van de marktwaarde. In het vorige blog heb ik geschreven dat de waarde daardoor gemiddeld toeneemt met 80%.

In het FD-artikel wordt gerept van een waardestijging in januari op jaarbasis van 4,1% bij een toename van het aantal transacties met 26%. De vaart zit er inmiddels dus goed in.

Voor de corporatiesector betekenen de waardeverschillen in de voorraad extreme winstcijfers, een te verwachten groot politiek rumoer en maatschappelijke verontwaardiging, waar ze zich nauwelijks tegen kunnen verdedigen, want "de cijfers liegen niet".

De geëigende PR-strategie is pro-actieve openheid over dit fenomeen, want dit zijn slechts papieren winsten die geen enkele, extra kasstroom genereren. En "cash is king", ook voor de corporaties......

De Woonautoriteit beoordeelt jaarlijks de financiële gezondheid van de corporaties. Voor dit oordeel bepaalt de autoriteit het zgn. genormaliseerde volkshuisvestelijke vermogen, waarmee de corporaties met elkaar kunnen worden vergeleken, Dit is nodig, omdat de waarderingssystematiek bij corporaties verschilt: het kan op basis van de historische kostprijs met annuïtaire dan wel lineaire afschrijving, de bedrijfswaarde dan wel de marktwaarde. Door de introductie van de marktwaarde kan de waardering en daarmee de solvabiliteit EV/TV aanzienlijk worden verhoogd.
Per 1 januari 2016 zijn alle corporaties verplicht de waardering op marktwaarde toe te passen.
In het bijgaande FD-artikel wordt een onderzoek door Deloitte aangehaald. Deloitte concludeert, dat het eigen vermogen van de woningcorporaties met € 30 mld. zal toenemen. De gemiddelde bedrijfswaarde van een woning stijgt dan van € 50.000 naar een gemiddelde marktwaarde van € 90.000. Een toename van 80% in het vermogen en de solvabiliteit.
Daarmee lijken alle continuïteitsproblemen bij de corporaties opgelost. Maar helaas, "CASH BLIJFT KING", maar daar is de extreem lage rentestand weer goed voor.......

Vorig jaar Ymere gevisiteerd, de op één na grootste corporatie van Nederland. 

Na een jaar blijven me twee zaken intrigeren:

  • het kluitje, waarmee bestuur en toezichthouders de visitatoren in het riet dachten te kunnen sturen met betrekking tot het verscherpte toezicht in 2012;
  • dat dergelijke grote corporaties er in het geheel niet in slagen de te verwachten schaalvoordelen te verzilveren.

Op landelijk niveau denkt men weer aan schaalvergroting binnen de sector. Ik zou daar sterk voor willen waarschuwen. 

Uiteraard dienen de corporaties met twijfelachtige maatschappelijke prestaties zo snel mogelijk worden opgedoekt.

Maar men moet zich realiseren, dat fusietrajecten onvermijdelijk tot gevolg hebben, dat binnen de corporaties "de blik weer naar de eigen navel gaat" en de sociale verhuurder daar een aantal jaren de dupe van is.

Uit mijn visitaties bij kleine corporaties komt naar voren, dat ze vaak financieel kerngezond zijn en een bijzonder goede functie vervullen op lokaal niveau, de dorpskernen op het platteland.

Dit zijn de pareltjes, die we zouden moeten koesteren!

De afgelopen week een drukke periode afgesloten met een vijftal visitaties bij kleine corporaties met 370 tot 3000 woningen.
Het beeld dat zich opdringt is, dat het corporaties zijn die financieel kerngezond zijn: er is in de afgelopen jaren sterk gestuurd "op rijkdom", met tegelijkertijd een investeringsstop op nieuwbouw en een soberder bedrijfsvoering met verlaging van de personeelskosten.
Het sturen op dominante risico's is een rationele gedragslijn in een periode met grote onzekerheden, in dit geval in de landelijke regelgeving.
Maar op dit moment zitten we op een kantelpunt: de wetgeving is uitgekristalliseerd, de risico's zijn langzamerhand bekend en kunnen in de begroting worden mee gecalculeerd.
En zie daar, nog steeds een prachtig financieel perspectief!
Wat nu te doen met dit overmaat aan vermogen?
De meeste corporaties hebben een oudere woningvoorraad met lagere Energie-labels, dat wil zeggen relatief hoge woonlasten voor de sociale huurders in de goedkoopste woningen.
We hebben nu een punt bereikt, dat de mindset bij bestuur en toezicht drastisch kan kantelen: van sturen op een financieel surplus naar versneld investeren in de oude, goedkope voorraad. Blijven bezuinigen voor een soberder bedrijfsvoering en tegelijkertijd de extra investeringsruimte benutten voor het versneld opwaarderen van de bestaande voorraad en vooral vergroten van de betaalbaarheid van de sociale huurders!
Daarmee wordt een tweeledig doel bereikt: de vrije bestedingsruimte van de doelgroep neemt toe, evenals de kwaliteit van de voorraad.
Een dubbelslag dus, niet zoals voorheen met voorzichtige stapjes, maar fortissimo met een blik op het behoud van een redelijke financiële gezondheid op de langere termijn.
Daar staat de sector toch voor?!

Nieuwe commentaren

20.05 | 00:33

Groet, Paul Asselbergs

...
07.08 | 13:45
Home heeft ontvangen 6